목차
머리말
제 1 장 연구의 목적 및 방법
1.
연구의 필요성
2.
연구 목적
3.
연구대상 및 접근 방법
제 2장 공공서비스의 공급과 민자유치
1.
공공서비스의 개념
2.
공공서비스 공급주체의 변화
3.
민간자본의 참여유형
제 3 장 농어촌 마을정비에서 민자유치 가능성
1.
농어촌 마을의 현상과 정비 현황
2.
민자에 의한 농어촌 주거지 개발 현황
3.
농어촌마을에서 민자유치 가능성
제 4 장 민자유치 관련 현행 제도의 검토
1.
관련 제도에 대한 분석틀
2.
관련 제도의 현황
3.
민자유치 관련 제도의 분석
4.
분석 종합 : 현행 제도상의 주요 문제점
제 5 장 외국의 유사사례 검토(일본을 중심으로)
1.
일반 농촌지역에서의 생활환경정비사업
2.
농주조합에 의한 농지의 택지화 제도
제 6 장 농어촌 마을정비를 위한 민자유치 방안
1.
기본 방향
2.
간접참여 방안
3.
협동개발방안
부록
부록
1 일본 民活法의 개요
부록
2 일본 農住組合의 개요
참고문헌
(1) 연구의 배경 및 목적
○ 지금까지 농어촌 마을의 정비는 공공자본을 가지고 공공이 개발 주체가 된 공공
투�융� 방식에 의해 이루어져 왔다. 농림부의 문화마을조성사업, 내무부의
취락구조개선사업 등이 그 대표적인 예이다. 도시에 비해 소득 및 생활수준이
열악하다는 형평적인 차원에서 볼 때 앞으로도 농어촌 마을의 정비는 공공의 주도
내지는 지원하에 이루어져야 한다. 15조원에 이르는 농어촌특별세
투융자계획중 농어촌 마을정비를 포함한 생활환경개선부문에 전체의 27.4%를 배정하고
있는 것은 이러한 원칙에 비추어 볼 때 바람직한 방향이라고 생각된다. 그러나 비록
예산규모가 크다 하여도 66,000여개에 이르는 전국의 농어촌 마을을 정비하는 데는
기본적인 한계가 있다. 뿐만 아니라 소득 수준이 향상되고 도시적 주거양식이
확산됨에 따라 농어촌지역에서도 개인 주택단위의 생활양식이 급변, 주거환경에
대한 개선요구가 양적·질적으로 다양해지고 있다. 이를 수용하기 위해서는
농어촌 마을정비에서도 일정 부분 민간부문의 참여가 요망된다.
○ 농어촌지역의 마을정비는 여타 민자유치사업에 비해 수익성이 낮아 시장질서에
맡겨 둘 경우 민자유치가 곤란하다. 따라서 농어촌 마을정비를 위해 민자를 유치하기
위해서는 각종 유인조치가 뒷받침되어야 하며, 아울러 지역적인 특성도 고려되어야만
한다.
○ 이 연구는 현재 농어촌 마을에서 민자유치의 실현 가능성을 도출하고, 민자유치
관련 현행 제도를 검토하여 마을정비에서 민자 유치방안을 제시하고자 한다.
아울러 외국의 사례 분석으로 일본의 농주조합제도를 조사하여 우리 나라에의
적용 가능성을 검토한다.
(2) 연구 추진 절차
민자 유치 가능성 검토
민자 유치 관련 현행 제도 분석
외국의 사례(일본) 검토
마을정비에 있어 민자 유치방안 도출
(3) 주요 연구 내용
가) 민자 유치 관련 개념의 정립: 농어촌마을에서 민자 유치 가능성을 타진하기에
앞서 먼저 공공서비스의 개념, 공공서비스 공급 주체의 변화, 민간자본의 참여
유형을 정의한다.
나) 농어촌 마을정비에서 민자 유치 가능성: 농어촌마을의 현상과 정비 현황,
민자에 의한 농어촌 주거지 개발 현황 등을 파악하여 농어촌마을에서 민자 유치의
가능성을 도출한다.
다) 민자 유치 관련 현행 제도의 검토: 관련 제도에 대한 분석 틀을 설정한 후
관련제도의 현황을 파악하고 민자유치 관련 제도를 구체적으로 검토하여 현행
제도상의 주요 한계점과 새로운 가능성을 제시해 본다.
라) 외국의 유사 사례 검토: 일본 농촌지역에서의 생활환경정비사업의 주요 골자와
추진과정을 살펴보고 일본 농주조합에 의해 도시 농지를 택지화하는 과정을 고찰한다.
마) 농어촌 마을정비를 위한 민자 유치방안: 현재 농어촌 마을정비에서 실현
가능성이 높은 민자유치 유형으로서 간접참여방안과 협동개발방안에 대해 구체안을
제시한다.
(4) 연구 결과
○ 먼저 농어촌 마을정비를 위해 민간자본의 유치 가능성이 높은 지역으로는 대도시
근교 농촌지역을 들 수 있다. 이들 지역에서는 도시민들의 전원생활에 대한 수요를
바탕으로 농어촌 주민이 가지고 있는 토지자원을 주거지로서 활용할 수 있는
가능성이 높기 때문에 개발업자의 입장에서 적정 수익률이 보장될 수 있다.
○ 도시 근교지역에 적정한 민간자본 유치방안으로는 협동개발방식을 들 수 있다.
이는 도시의 재개발방식을 농어촌에 도입하는 것이라고 말할 수 있다. 다시 말하면
사업지구내의 주민과 토지소유자가 조합을 형성하여 마을을 건설, 이를 지역주민과
도시민에게 분양하는 것이다. 이 과정에서 개발업체는 조합의 위탁을 받아 택지개발
및 주택건설사업 그리고 분양업무를 대행하며 지방자치 단체는 공공용지의 기부 및
공공시설의 건설, 조합과 건설업자와의 분쟁 조정, 도시민 유치를 위한 홍보활동
등을 수행하고 필요한 경우 민간주택조합의 설립 및 운영에 관한 업무를 대행하는
것이다.
○ 협동개발방식이 가능하기 위해서는 우선적으로 도시계획구역 밖에서 주민조합에
의한 토지구획정리사업을 막고 있는 토지구획정리법의 개정이 필요하다. 이와 함께
조합이 시행하는 토지구획 정리사업에 대한 지원(국민주택용 대지조성사업비 융자)이
이루어져야 한다.
○ 한국에서 농어촌 주택조합에 관한 개념은 농어촌주택개량촉진법에서 규정하고 있다.
그러나 동법에서는 수도권에서는 농어촌 주택조합을 결성할 수 없도록 하고 있다.
농어촌 주택조합이 민자에 의한 농어촌 정비를 목적으로 하고 있고, 이는
개발이익이 기대되는 대도시 주변부 농촌인 만큼 동법의 수도권 제외 규정은
개선되어야 한다고 판단된다.
○ 도시근교 농어촌지역에서 민자에 의한 마을정비가 이루어질 경우 여기에 소요되어
왔던 공공자금의 일부를 일반 농어촌지역의 정비자금으로 활용 할 수도 있어 농어촌
지역간의 생활환경수준 격차를 줄일 수 있다.
○ 한편 민간자본의 참여 여건이 비교적 열악한 대부분의 일반 농어촌지역에서는
지금과 같이 공공이 주도한 사업추진 방식을 계속 유지하되 민간개발업자의 참여폭을
넓히는 방안이 요구된다. 이는 민자유치방안중 간접참여 방식에 해당된다.
○ 간접참여 방식의 요체는 공공부분이 사업추진을 주도하되 민간건설업체 등의
실질적인 참여 확대를 통하여 부족재원의 확보 및 다양한 형태의 마을개발이 가능할
수 있도록 하는 것이다. 예를 들면 현재 추진중에 있는 문화마을조성사업은
실질적으로 공공기업이 독점하고 있는데, 이를 민간 건설업자도 참여할 수 있도록
제도적인 진입장벽을 철폐하는 것이다.
○ 간접참여 방식에서는 공공자금과 민간자금의 용도 구분이 요구된다. 즉 공공자금은
도로, 상하수도와 같은 마을기반시설의 설치와 공공용지의 확보 등에 사용되어야
하며, 민간자본은 택지조성과 복리시설 및 주택건 설 등에 사용되어야 한다.
○ 일반 농어촌지역에서 민간 건설업체의 참여를 유인하기 위해서는 각종 유인조치가
적극적으로 강구되어야 한다. 택지개발(재개발 포함)비, 주택 건설비의 일부분에
대한 장기저리의 자금 융자 및 세제상의 특혜 등이 그것이다. 특히 농어촌 지역에
한해서는 국민주택규모를 현행의 85m2에서 100m2로 상향 조정하고 본 사업이
국민주택건설을 위한 대지조성사업으로 취급될 수 있게 하여
거기에 따른 각종 세제상의 혜택을 받을 수 있도록 하여야 한다.
○ 또한 현지 주민의 보다 많은 입주를 유인하기 위한 현지주민(사업장 소 재면
거주자)과 외부유입자 사이에 분양가의 차이를 대폭 두고, 현재의 일괄매수 방식
일변도에서 탈피하여 토지구획정리 방식을 일부 도입하여 토지를 매각하지 않고
개발이익을 돌려 받을 수 있도록 하는 것도 요청된다.
○ 수익률에 의해 움직이는 자본의 속성상 민간자본에 의한 농어촌 마을정 비에
관한 논의는 현 시점에서는 시기상조일지도 모른다. 그러나 주거환 경에서 도시와
농촌의 구분이 점차 모호해지면서 도시적 개발방식의 농촌지역 확산이 급속하게
이루어 지고 있는 추세에 비추어 볼 때 농어촌 마을정비를 위한 민자 유치방안은
앞으로 보다 본격적인 논의가 예상된다.
(5) 연구결과의 활용
○ 1996년 6월부터 발효된 농어촌주택개량촉진법의 내용 중에는 농어촌주택조합을
결성하여 도시민과 농촌주민이 공동으로 전원 주거단지를 조성할 수 있게 규정하고
있다. 이 연구는 이것의 실현 가능성을 보다 구체화하는 데 도움이 되리라 기대한다.
그리고 농어촌정비법에 의해 공공에 의해 추진되는
농촌생활환경정비사업(문화마을조성사업)의 추진방식을 보다 다양화하여 마을개발에
있어 주민과 민간자본이 참여할 수 있는 방안으로도 참조되리라 기대한다.
